Türkiye sık sık doğal afetlere özellikle deprem ve sellere, yaz aylarında ise orman yangın afetlerine maruz kalmaktadır. Hasar veren depremler bakımından dünyanın dördüncü ülkesidir. Büyük çaplı depremlerde binleri aşkın can kaybının yanında ciddi boyutlarda maddi zararlar oluşmaktadır. Bu nedenle zemin analizlerinden, inşaatlarda kullanılan malzemelere, inşaatları yapan ustalara, fenni mesuliyetlere kadar sistemi gözden geçirmek gerektiği konusunda herkes hem fikirdir.
Bina iskan ruhsatı aldıktan veya imar aflarıyla binalarda oturulmaya başlandıktan sonra, sanki bina her türlü riske karşı muhkem veya yıpranmayacakmış gibi değerlendirilerek, maalesef kamu denetimi dışında tutulmaktadır. Binaların belirli sürelerde kontrolleri yapılmamaktadır. Bu vurdumduymazlık belki daha hafif can ve mal kayıplarıyla azaltılabilecek muhtemel deprem veya diğer afetlerden doğan zararları artırmaktadır.Deprem zararlarını azaltma denilince hemen depremlerde kurtarma, acil yardım ve geçici barınma ardında da konut yapımı anlaşılmaktadır. Halbuki depremlerden önce gerekli tedbirlerin alınması gerekir. Bu tedbirlerin en önemlileri arasında insanların oturdukları binaları afet risklerine karşı sağlam tutmaları ve afetlere karşı eğitimli olmaları yer almaktadır. Günümüzde binaların büyük bir kısmı müşterek mülkiyet niteliğindedir. Bazı binaların zemin katlarında ticari alanlar vardır. Kat malikleri veya kullanıcılar kendilerine ait kısımları kullanırken, bu kısımlar genellikle içte kaldığından komşular sadece çuvallar içindeki moloz atıklarını görebilmektedir. Dolayısıyla binalarda yapılanlar komşular tarafından pek bilinmemektedir. Oysa her bir komşunun güvenliği diğerini ilgilendirmektedir. Binalarla ilgili şikayetler çevre müdürlükleri, belediyeler veya kaymakamlıklara yapılmaktadır. Ancak şikayetlerden sonuç alınamadığı gibi, komşuluk ilişkileri zayıflamaktadır. Mahkemeler ise çok uzun süre almakta, işe bilirkişiler karışmakta ama çözümler burada da fazla etkili olmamaktadır. Mesela binanın zemin katındaki bir işyerinin kolon veya kirişinde yani taşıyıcı sisteminde bir tahribatı tespit etmek çok zor olduğu gibi, böyle olaylara karşı hem hukuki hem de teknik olarak güçlendirme önlemleri alınması gerektiği halde çoğu kere örtbas edilebilmektedir. Çünkü böyle durumlarda binanın değeri düşer! Bu sebeple işi örtbas etmeye gidildiği çok olmaktadır. ..634 sayılı KMK (Kat Mülkiyeti Kanunu) hükümlerine göre; Ana gayrimenkulün sekiz ya da daha fazla bağımsız bölümü varsa yönetici atanmak zorundadır. Ana gayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması yöneticinin görevlerindedir. Kat malikleri, ana gayrimenkulün bakımına ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.
Anılan mevzuat hükümleri çerçevesinde, iskan ruhsatı tanzim edilmiş ve kullanılmaya başlanmış olan bir yapıda, sonradan oluşan ve yapıya zarar veren bir takım tamir ya da tadil işlemlerinde kat malikleri ve yöneticinin hangi oranda cezaya muhatap oldukları ve ilgili idarelerin bu durumdan mesul tutulmaları durumunda neye göre mesul tutuldukları belirsizdir.
İskan ruhsatı tanzim edilmiş yapılar için, gerekli kanuni düzenlemeler yapılarak belli periyotlarda kontrol/vize işlemlerinin yapılması, sonradan yapılan ve yapıya zarar veren tamir ve tadil işlemlerini önleyici bir uygulama getirmek gerekir. Ayrıca her betonarme yapının bir ömrünün olduğu ve zamanla yapının taşıyıcılık özelliğinin azaldığı değişmez bir gerçektir. İlgili bakanlık bünyesinde yeni bir birim oluşturmak ve kanuni düzenlemeler yapmak suretiyle yeni bir uygulama hayata geçirilebilir. Her yapının zemin özellikleri, temel derinliği, kat adedi, bina yüksekliği, beton sınıfı gibi bir takım veriler ışığında, daha yapı ruhsatı aşamasında yapının ömrünün kaç yıl olacağı belirlenip bu süre dolduğunda da parselde yoğunluk artışı, kat artışı vb. imar planı tadilatları yapılmaksızın yapının yıkılıp yeniden yapılması zorunlu hale getirilebilir.
Kanunun 35’nci maddesinde “bina yönetiminin ana gayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirleri alması” (b bendi) ve sigorta ettirilmesi (c bendi) görevle arasında sayılmaktadır. 2015 yılında bu maddeye “asansörlerin güvenli bir şekilde işletilmesinin sağlanması amacıyla aylık bakımları ile yıllık kontrollerinin ilgili teknik düzenlemelere uygun şekilde yaptırılması” hükmü eklenmiştir. Bu düzenleme sayesinde binalardaki asansör denetimlerindeki sıkıntılar ciddi oranda azalmıştır. Buradaki önemli sorunlar şöyle sıralanabilir:
*Çok katlı binalarla ilgili hükümleri düzenleyen 1965 tarihli 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun bazı hükümleri günümüz şartlarından uzaktır. Burada deprem veya diğer afet zararlarını azaltmak için bina ve site yönetimlerinin görev ve sorumluluklarının düzenlenmesi ve bunun bir sisteme oturtulması acil olarak düzenlenmesi gereken bir konudur. Merkezi ve mahalli idarelerin tüm binaların sorunlarını üstlenme gibi bir tavrı ve anlayışı çözüm değil çözümsüzlük getirmektedir.
*1 Nolu Cumhurbaşkanlığı Kararnamesinin 97’nci maddesinde Çevre, Şehircilik ve iklim Değişikliği Bakanlığının görev ve yetkileri ilk fıkrada şöyle belirtilmektedir: “Yerleşmeye, çevreye ve yapılaşmaya dair imar, çevre, yapı ve yapım mevzuatını hazırlamak, uygulamaları izlemek ve denetlemek, Bakanlığın görev alanı ile ilgili mesleki hizmetlerin norm ve standartlarını hazırlamak, geliştirmek, uygulanmasını sağlamak ve ilgililerin kayıtlarını tutmak.” Buna göre bina, apartman, site, tesis vb. yönetimleri depreme ve afetlere karşı hazırlıklı hale getirmekte düzenleme yapmak görev ve yetki bu bakanlığa aittir. Yerel yönetimler üzerindeki idari vesayet ise İçişleri Bakanlığına aittir. Buradaki karmaşıklığın çözülmesi gerekir.
*İdare mevzuatında mahalle ve mahalle muhtarlıkları tüzel kişiliği olmayan birimlerdir. KMK bina yönetimleri fiilen muhtarların yerini almıştır. Oysa muhtarlıkların gördüğü işler kamu hizmeti olarak çeşitli kanunlarda yer almaktadır. (https://www.muhtar.gov.tr/) Türkiye Muhtarlık Sistemi adresinden bilgileri edinmek mümkündür. Günümüzde bina ve site yönetimlerinin idare hukuku içinde yer alması daha doğru olacaktır. *Bina ve site yönetimleri konusundaki eksik düzenlemeler komşuluk ilişkilerine zarar vermektedir. Şikayetler, mahkemeye başvurmalar insanların sürekli yaşadıkları çevrelerinde huzurlarını bozmaktadır. Bu sebeple düşmanlığa varan tutum ve davranışları artırmaktadır.
Çeşitli kamu kurumlarında binaların özellikleri ile ilgili bilgiler yer almaktadır. Mesela İSKİ Altyapı Bilgi Sistemi (İSKABİS), elektrik, doğalgaz şirketlerinde binaların özellikleri ile ilgili bilgiler yer vardır. İstanbul’da toplam bina sayısı (İSKİ verilerine göre) 1.212.341’dir. Bu kadar fazla sayıdaki binayı herhangi bir merkezi veya mahalli idarenin takibi mümkün değildir. Halbuki özel mülkiyete ait bina ve site yönetimlerinin KMK’da belirtilen görevleri ve sorumlulukları idari bir işlemle düzenlenerek binaların asgari statik güvenlikleri sağlanabilmelidir. Halihazırda bina yönetimlerinin bu konuda çok etkili olamamasının nedeni, bu konudaki yasal ve idari düzenlemenin eksikliğidir. Nitekim belediyelere yapılan binalarla ilgili şikayetler sonuç vermemekte, yargı başvuruları ise çok uzun süreli ve maliyetli olmaktadır. Binaların araç muayeneleri gibi belirli sürelerde kontrol edilmesi düzenlenmeli, sigorta sistemi etkin hale getirilmelidir. Bu konuda önemli sorunların ortaya çıkacağı söylenebilir. Ancak düzenlenme yapılmaması halinde çıkacak sorunların vahameti göz önüne alınmalıdır. Bina ve site yönetimlerin düzenlenmesiyle binaların gelişen teknolojiye göre statik durumlarının gözden geçirilmesi konusunda malikler arasında duyarlılık oluşacaktır. Kentsel dönüşüm ile ilgili bilgiler daha kolay ve güvenli olarak kat maliklerine ulaşabilecektir. Bu düzenlemenin başka önemli bir yararı afetlere karşı eğitim bilgilerinin kısa yoldan ve etkili olarak verilebilmesidir. Nitekim ülkemizde afetlere karşı eğitim denilince hep akla gelen okul müfredatları ile göstermelikten öteye geçmeyen afet tatbikatlarıdır. Oysa bina girişlerine asılacak afetlerle ilgili kısa bilgiler, resimler veya kat maliklerinin ortak sosyal hesaplarından verilen mesajlar çok daha etkilidir… Bina ve site yönetimlerinin ilçe kaymakamlıklarında kurulacak masa/birimle koordinasyon sağlanabilir. Bunun benzeri ilçe tüketici hakem heyetleridir. Bunun Çevre ve Şehircilik İklim Değişikliği Bakanlığı bünyesinde üst komisyonu olmalıdır. Çözümler karmaşık ve uygulanamaz olmamalı, kolay ve anlaşılabilir olmalı, sonuç takip edilmelidir. Büyükşehir ve ilçe belediyeleri imar ve bina kullanma ile ilgili teknik denetimleri yapmalı ve bu idareler hakkında merkezi idare idari vesayetin gereklerini yerine getirmelidir. ..AK Parti Seçim Beyannamesi 2023 “Türkiye Yüzyılı İçin Doğru Adımlara” şöyle denilmektedir: “Dijital Yapı Bilgi Bankası kuracağız. 2 yıl içinde belediye sınırları içindeki tüm kamu ve özel yapıları kayıt altına alacağız. 5 yıl içinde ise belediye sınırları dışındaki yerler de dâhil tüm yapıları inceleme altına alıp Türkiye arazi kullanım veri altyapısını oluşturacağız.” “Arazi kullanım veri altyapısını oluşturacağız.” (Bakınız: Esen, Adem. Dirençli Şehirler Oluşturma Ve Afet Zararlarını Azaltmada Kamu Yönetiminin Yeri. https://dergipark.org.tr/tr/pub/avrasyadosyasi/issue/78803/1318207)
Prof. Dr. Adem ESEN
